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갈매기님 글...
https://cafe.naver.com/kitchenerwaterloo
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간단히 20 % 정도만 묻어 두면 돈이 된다는 생각에, 너도 나도 콘도를 사는데요, 일반적인 생각보다는 복잡합니다.
특히 다음편에 소개 해드릴 세금 관련 사항을 잘모르고 산 후, 큰 손해를 보는 경우도 허다 합니다.
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과거 찬밥 신세였던 콘도 투자가 최근 몇 년간의 부동산 활황과 더불어 크게 각광을 받고 있습니다. 하지만, 많은 분들이, 이 콘도 열기가 앞으로도 계속될지에 대해 관심이 많습니다. 이에 콘도 투자의 기본 사항부터 하나씩 점검해보겠습니다.
콘도 투자는 크게 분양 콘도와 기존 콘도 투자로 나누어 볼 수 있는데, 먼저 분양 콘도에 대해서 알아 보겠습니다. 콘도 분양과 입주의 절차는 아래 그림과 같습니다.
온타리오에서 콘도를 분양하기 위해서는 대지를 확보하고, 콘도 건축 설계를 마친 다음 지방자치 단체로부터 건축/ 분양 허가를 받아서 분양하게 되는데, 한국과 마찬가지로 선 분양 / 후 건축의 절차를 진행하게 됩니다. 엄밀하게 말하자면, 선분양 과 후건축 사이에 자금 조달의 절차를 거쳐서, 자금 조달을 마친 후 실제 건축에 착수하게 되어서 실제 입주 까지는 생각보다 긴 기간 (대개 4년 정도)을 거치게 됩니다.
이렇게 분양-자금-건축의 복잡한 단계를 거치는 이유는 여러 가지 수분양자 보호 장치 때문에 그렇습니다. 분양허가를 받아서 분양을 하게 되면 분양 대금은 건축주(Builder) 나 시공사 (Construction Company) 가 전혀 관여할 수 없는, 변호사가 관리하는 신탁계좌 (Trust Account )로 입금되며, 신탁 계좌에 입금된 분양대금은 계획된 공사가 진행된 이후 시공사에 후불 지불되며, 대부분의 공사비는 은행과 약정된 분양율 (대개 70%) 도달 시, 은행으로부터 대출을 받아서 공사를 시작하게 됩니다. 은행은 신탁계좌에 입금된 Deposit으로 분양율을 확인하는데, 요즘은 강화된 모기지 정책으로 인해, 모기지 Pre-Approval 받은 수분양자만 인정하기도 합니다.
분양 완료 (70% 이상) 완료 후 은행 혹은 필요 시 지주와의 자금작업을 거친 후 공사를 시작하게 되는데, 만약, 70% 이상의 분양에 실패하여 은행의 대출을 받지 못하게 되면, 공사에 착수 하지 못하게 되고, 신탁계좌의 분양대금은 분양자에게 돌려주고 상황 종료 되게 됩니다. 분양에 실패 하더라도 수분양자의 분양대금은 신탁계좌에 안전하게 보전되어, 분양대금이 시행사 (건축주) 로 입금되는 한국에 비해 매우 안전한 선 분양 시스템이라 할 수 있습니다.
그러나, 최근과 같은 콘도 시세 급등 시기에는 분양 완료 후, 착공 전까지의 기간 중 시세 급등 시 건축주가 건축 포기하고 신탁계좌의 분양 대금은 분양자에게 분배 후 프로젝트 무산시킨 사례도 최근 있었습니다. (참고: Cosmos Condo 분양 취소 사례, https://globalnews.ca/news/4129315/vaughan-cosmos-condominiums-liberty-development/ ) 차후, 50%이상 인상된 금액으로 다시 분양 가능하다고 보고, 그 동안의 경비를 감안하더라도 건축주 이익을 극대화 할 수 있다는 얄팍한 상술이라는 의견이 지배적인데, 이런 건축주 (Liberty Development) 는 피하는 게 좋겠습니다. 분양대금이 안전하게 보존되는 기능의 역효과라 볼 수 있는 측면입니다.
어쨌던, 분양을 하게 되면, 건축주가 자체 부동산 회사를 통해 소비자에게 직접 분양 하는 경우도 있지만, 대부분은 부동산 중개 회사를 통해 실 수요자에게 분양하게 되는데, 한국과 다른 점은 정부나 지방 자치단체가 관여하는 공정한(?) 분양 절차는 없으며, 건축주의 자의적인 (맘대로) 의사에 따라 분양 한다는 것입니다. 한국에서의 아파트 분양은 엄청난 이권이 걸려 있던 시절에는 경찰관 입회 하에 공개 적인 추첨을 하거나, 청약 저축 혹은 사회적 약자 우선 등의 법과 정부 방침에 따라 분양 하게 되어 있는데, 캐나다에서는 콘도 분양도 개인간의 거래로 보고 정부가 관여 하지 않습니다.
그래서 좋은 위치에 낮은 가격의 분양가로 공급대비 수요자가 엄청 많아서 경쟁 율이 수십 대 1인 경우에도, 좋은 유닛을 건축주 마음대로 친한 친구에게 개인적인 친분으로 분양하더라도 아무런 문제가 되지 않습니다. 즉 추첨이나 다른 공정한 분양 시스템으로 분양해야 하는 의무가 없기 때문에 건축주는 많이 팔아 주는 중개회사에 좋은 유닛을 많이 공급할 수 밖에 없는 것입니다. 공급대비 수요가 매우 많아서 물량이 딸리는 콘도는 모든 중개회사에 공급하는 것이 아니라, 과거 실적이 좋았던 일부 중개회사에만 공급하기도 합니다. 그래서 실수요자 입장에서는 능력 있는 부동산 중개 회사의 능력 있는 리얼터에게 구매의뢰 할수록 좋은 유닛을 받을 확률이 높아 진다는 것입니다.
또 다른 보호장치로는 온타리오 주 법으로, 콘도 분양 계약 후, 10 일 이내 변심할 경우에는 묻지도 따지지도 않고 계약을 해지 할 수 있습니다.
콘도 분양의 장점 중의 하나가 입주 할 때까지 전체 분양 대금의 20% 정도 (경우에 따라 15%, 25%도 있음) 만 나누어 내면 되기 때문에 가격 상승 시기에는 적은 돈으로 큰 이익을 볼 수 있게 됩니다. 분양대금의 납부 스케줄은 경우마다 다르지만, 대체로 아래와 같은 일정으로 납부하게 됩니다.
계약 시: $ 5,000
계약 후 30일 이내: 총 분양대금의 5%
계약 후 3개월: 총 분양대금의 5%
계약 후 9개월: 총 분양대금의 5%
계약 후 18개월: 총 분양대금의 5%
혹은 입주 시 5%
분양회사 마다 다르지만 위 일정과 대동 소이하게 진행되는 경우가 많습니다.
하지만, 분양 금 외에도 입주 후에 산정되는 개발 분담금이나, 주차장/ 라커 비용 등이 추가되고, 등기 절차에 따른 일반적인 등기비용을 고려해야 하는데, 상세한 내용은 다른글에서 다루겠습니다.
분양 금 (전체의 20% 혹은 25%)을 납부하고 착공되어, 공사가 완료되어 입주 허가가 나면, 입주 (Occupancy) 를 하게 되는데, 입주 전에 수분양자가 참관하는 입주 전 검사 (Pre-Delivery Inspection, PDI 라고도 합니다) 를 하게 됩니다. 전문가의 도움을 얻어서 전에 하자가 없는지 검사를 하고, 입주를 위한 측량 등을 하는 절차입니다. PDI 때 발견하지 못한 하자라도 Occupancy 기간 중 혹은 등기 후라도 일정 기간 동안 발견되는 하자는 시공사가 혹은 하자 보증 회사(Tarion)가 처리를 해줍니다.
그리고 입주를 하게 되는데, 입주를 하더라도 제반 서류가 정리되어 등기를 하기 전까지는 콘도의 소유권은 건축주에게 있기 때문에, 수분양자는 사용료에 해당하는 Occupancy Cost 를 부담하게 됩니다. Occupancy Cost 에는 잔금에 대한 이자, 건축주가 대신 부담하고 있는 재산세, 관리비 등이 포함됩니다. 이 비용을 다 합치면 해당 유닛의 렌트 비 정도된다고 생각하면 되겠습니다.
이상의 콘도 분양 절차와 대략의 일정을 살펴 보았는데, 다음 편에서는 세무 관련 사항에 대해 살펴 보겠습니다.
이번 글은 콘도를 매매하는 리얼터들도 잘 모르는 분이 많은 조금 좀 복잡할 수 있는 내용입니다.
관련 관심 없는 분은 패스 하셔도 됩니다.
잘 모르고 거래 하는 경우가 많아서 CRA 의 조사 대상이 되는 경우가 생각보다 자주 발생하는데, 콘도를 구매, 보유, 계획이 있는 분들은 조금 복잡하지만 꼭 알아 두어야 할 사항 들 입니다.
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지난 편의 콘도 분양/ 입주에 관한 기본 적인 내용에 이어서, 콘도 분양시 유의 해야 할 사항을 정리 해보겠습니다. 분양 역시, 빌더와 수분양자 간의 계약이라는 점만 제외하면, 부동산 매매의 일반적인 절차와 다르지 않습니다만, 가장 큰 차이는 세금 관련입니다.
세무 관점에서 유의 해야 될 세가지는 Capital Gain// Principal Residence // HST 입니다. 조금 까다로운 개념이 나오지만, 가급적 쉽게 설명하도록 노력하겠습니다. 질문은 댓글로 주셔도 됩니다.
Capital Gain : (투자에 대한) 양도 소득세 개념인데, 캐나다 에서는 경비 제외한 양도 차익의 50 %에 대해서만 과세 합니다. 하지만, 투자 소득 ( Capital Gain )으로 인정 받지 못하고, 사업소득 ( Business income ) 으로 간주될 경우 차익에 대해 100 % 과세 되므로, 유의해야 합니다. 예를 들어 일반인이 콘도를 분양 받아 살다가 팔 경우 ( Principal Residence ) 비과세( 0% )되고, 일반인이 투자용으로 콘도를 사서 시세가 오른 뒤 팔 경우 차익의 50%( Capital Gain )에 대해 과세하지만, 저 같은 리얼터가 2회 이상 콘도를 사서 팔아 차익을 남길 경우, 콘도 매매 비즈니스로 보고 차익의 100 % 에 대해 과세한다는 차이입니다. 일반인의 경우에는 CRA 의 질의에 대해 “ 나중에 더 큰 단독 주택 마련을 위해 작은 콘도부터 샀다 “ 고 진술하는 순간, 본인 거주에도 불구하고, CRA 로부터 Capital Gain 과세 받거나, 심지어 Business Income 으로 간주 될 수도 있습니다. ( 실제 그런 사례가 있었습니다 )
Principal Residence (자가 주택) : 원칙적으로 본인과 가족의 거주 주택은 자가주택(Principal Residence) 으로 보고 거주 기간에 상관없이 양도 차익에 대해 비과세 합니다. 캐나다 자가 주택 개념의 합리적인 면으로 볼 수 있는 것이, 주택 소유에도 불구하고 비거주 ( 임대 등의 사유 ) 기간의 주택 가격 상승분에 대해서는 Capital Gain으로 간주 소득신고 납부해야 합니다. 예를 들어 주택 구매 후 5년간 살다가 사정상 다른 곳으로 이사하여 3년간 렌트 준 후 매도 한다면, 나중 3년 간 상승된 주택 가격에 대해서는 Capital gain 계산해서 양도소득세 납부해야 한다는 의미 입니다. 아파트 아닌 단독 주택의 기준 시가 산정이 복잡 하기는 하지만, 캐나다 양도소득세의 개념은 그렇습니다. 또한, 4인 가족이 1 Bed 콘도를 구입하거나, 잦은 콘도 매매는 자가 주택으로 인정받지 못할 가능성이 많습니다.
콘도 분양 의 자가주택 개념 : 많은 분들이 잘 몰라서 소득세 .. 뿐 아니라 HST까지 과세 당하는 경우를 심심찮게 봅니다. 자가 주택의 기본 개념은 상식적으로 소유 + 거주 입니다. 기본적인 상황을 간과하는 경우는 분양 콘도 입주의 경우에 발생합니다. 콘도는 지난 편에 설명 드렸다시피 Occupancy Closing ( 준공후 입주) 와 Final closing – Registration ( 등기 ) 사이의 2 개월 - 2년의 간격이 있다는 것입니다. 다시 말해서 준공은 되어서 입주는 하지만, 아직 등기 정리가 안되어서 명목상 빌더 소유인 상태에서 입주 하는 것을 Occupancy Closing 이라 하는데, Occupancy 상태는 아직 내 소유가 아니기 때문에, 자가 주택으로 인정 받지 못하여 양도 차익에 대한 양도소득세가 발생합니다. ( Capital Gain ) 그뿐 아니라, 아래 설명할 자가 주택에 대한 New Housing HST rebate 도 받지 못하게 되므로, 매우 큰 손실이 발생하게 됩니다. 특히, 이런 경우 매도자가 모르고 진행 하는 경우가 대부분이라서, 매도 후 수년이 지나서 CRA 의 빌더 자료 조사 후 HST 납부 통지를 받게 되기 때문에 충격이 더 큽니다.
HST는 신축 주택에 대해서만 과세 됩니다. ( 참고: 벽체를 남기고 지하를 포함한 1, 2층 모두 개축한 경우에는 Renovation으로 간주하여 HST 비과세 되기도 합니다 ) 분양 콘도 역시 신축 주택 이므로, HST 가 과세 됩니다만, 자가 주택에는 일정 부분 환급해 주는 데 이를 New Housing Rebate라 합니다. 콘도의 경우에는 번거로운 절차를 없애고, 분양가를 낮게 보이게 하기 위해 Builder가 공개하는 분양가에는 이 rebate 를 감안한 ( 제외한 ) 금액으로 분양하게 됩니다.
본인 거주 하지 않고, 임대를 줄 경우에는 Rebate 에 해당하는 금액을 빌더에 납부하고, 임대 사업자 등록하여 임대 사실 입증하면 환급 받을 수 있습니다.
참고로 HST 과세 대상인 Builder 는 건축 업자 만을 정의 하는 것이 아니라, 신축 주택의 첫 자가주택 입주 이전 매매도 이득을 얻은 개인도 포함됩니다.
자가 주택에 대한 이해 부족으로 매도 매수자 모두 피해를 본 사례를 소개 하자면, A 씨는 2010 년 워털루의 2 bed 콘도를 분양 받았고, 2015년 결혼과 함께 입주 ( Occupancy ) 하였습니다. 그러나 남편의 직장이 있는 토론토 다운타운까지의 출퇴근 문제가 심각하여, 입주 6 개월 만에 콘도를 Assignment 매도 (등기 전 전매) 하였는데, CRA 는 A의 Principal Place of Residence 인정 신청을 거절하고, 양도 차익에 대해 소득 신고 후 납세 할 것을 고지하였습니다. A씨는 계속 거주를 목적으로 취득한 실수요자였으나, Occupy (거주) 하였으되, Own (소유) 하지 않았기 때문에 Principal Place of Residence 인정을 못 받은 사례입니다.
더 심각한 문제는 A 씨는 본인이 분양 받고 거주한 후 매도 하였기 때문에, 양도 소득세가 없는 것으로 알고 콘도를 전매하고 이사 갔지만, 3년 후 CRA 의 조사에 의해 발견되어, 양도 소득세(Capital Gain) 을 추징당했습니다. 그리고 이 콘도를 매수한 B씨는 HST Rebate 금액 차감된 분양금액으로 Closing 하며 잔금을 납부하고 이 콘도에 거주 하던 중, 3년 뒤 Rebate 받은 HST 를 토해 내라는 통지를 받게 됩니다. B는 소유자 이되 첫 거주자가 아니기 때문에 HST Rebate 대상이 아니기 때문입니다. 통상적으로 전매 계약서에는 HST 포함된다는 조항이 포함되므로, B가 납부한 HST rebate 는 A에게 청구할 수 있지만, 까다로운 소송 절차나 법적 절차를 밟아야 하므로, B 역시 피해자가 될 수 있다고 볼 수 있습니다.
콘도 투자는 상대적으로 적은 금액의 ( 분양금의 20% 내외) 투자로 Leverage 를 통한 수익창출의 기회가 있는 대신, 일반 주택과는 다른 절차와 세금 문제가 있습니다. 콘도 투자 시에는 경험 많고 세무 지식에 맑은 리얼터의 도움을 받으시는 것을 권해 드립니다.
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